ערבויות תמא 38:
ערבות הינה מנגנון משפטי הנועד להבטיח פירעון חובות. רובנו נוטים לחשוב כי ערבות מסתכמת בטופס בנקאי סטנדרטי. אך המציאות שונה בתכלית.
ערבות הינה חוזה משפטי לכל דבר ועניין אשר מגדיר את חובותיהם וזכויותיהם של הצדדים להלן:
נפרט את שלל הערבויות הקיימות בעסקאות נדל"ן, תוך שימת דגש לערבויות בתמ"א38.
חשוב לזכור כי עבור הפקת הערבות נדרש הנערב לשלם לבנק עמלה. בנוסף, על מנת להבטיח את הסכום הנקוב בה עליו לספק ביטחונות לבנק (על כך נרחיב במאמר נוסף). מבחינת עלויות, וכיאה לכל מנגנון מסחרי, כך גם בבואנו לבקש אשראי, ניתן לשאת ולתת בדבר סוג או גובה הערבות.
אנשים נוטים לבלבל בין ערבות בנקאית אוטונומית לערבות הרגילה (מסוייגת). בערבות אוטונומית / עצמאית, אין תנאים מקדימים, ואין שאלות. המשמעות של ערבות בנקאית אוטונומית בעולם המסחרי הינה כסף חי לכל דבר. מנפיק הערבות האוטונומית צריך להיות מספיק אמיד כדי להפיק אותה, משמע צריך להיות לו הון עצמי נזיל לפירעון הערבות. אנו נתקלים בערבויות אוטונומיות בפרויקטים רבים של תמ"א 38, בעיקר בפרויקטים בהם ישנה מעורבות ודחיפה גדולה של עו"ד הדיירים, למען קיום הבטחותיו של היזם לדיירים.
ב.ערבות בנוסח חוק המכר –
ערבות הניתנת לרוכשי דירות חדשות בפרויקטים שמלווים ע"י בנק, ובהתאם לחוק המכר. הערבות מהווה בטוחה לרוכשים ונועדה להבטיח את קבלת הדירה גם אם היזם לא יהיה מסוגל לסיים את הפרוייקט. כדי להבטיח את כספם, ולעמוד בהתחייבויותיהם, נוהגים הגופים המלווים להפעיל מערך של פיקוח ובקרה על הפרויקט. נוסח הערבות כפוף לחוק המכר, וכולל מספר תנאים מצטברים כדי להבטיח את כספי הרוכשים (לדוג', בניית הדירה הסתיימה + נתקבל טופס 4 + נרשמו זכויות רוכש הדירה). נציין כי החוק מאפשר גם בטוחות חלופיות (פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה) בהתקיים תנאים משלימים.
ג. ערבות ביצוע - ערבות הניתנת ע"י קבלן ליזם, ונועדה להבטיח את ביצוע העבודות בהתאם לחוזה. מדובר בערבות בנקאית בסכום השווה לעלויות הביצוע, או אם לחדד, הערבות צריכה לשקף את גודל הסיכון בביצוע, למשל 15% או 20% מהיקף הביצוע, כך שיאפשר ליזם, או מי מטעמו, להבטיח את השלמת הביצוע בעת פשיטת רגל של הקבלן, תוך פיצוי על ההפסדים שנגרמו.
ד. ערבות מיסוי - בעת חתימת הסכם הדיירים, למעשה, מכרו הדיירים ליזם חלק מהקרקע תמורת שירותי בניה. ומכאן, חייבת העסקה במס שבח. אך ישנה בעיה – בין חתימת ההסכם לעלייה על הקרקע ישנו פער, לפעמים גם שנתיים ויותר, ולכן קבע המחוקק אפשרות לדחות את מועד תשלום המס (דחייה לפי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין), ובכך תיווצר חבות עבור הדיירים רק במועד העלייה על הקרקע.
היזם אינו מחויב על פי חוק לשלם לדיירים, אלא על פי חוזה (ישנו הבדל מהותי), ולכן, צריך להיות מאוד זהירים, ולוודא, טרם העלייה לקרקע כי היזם מספק אישור מס חתום, או ערבות מיסים בגובה סך שומות המס הפתוחות.
ה. ערבות בדק - ערבות זו באה להבטיח תיקון פגמים לאחר סיום הפרויקט.
ו. ערבות רישום -היזם מתחייב לרשום את הבית המשותף, בין אם בתמ"א38(1) ובין אם בתמ"א 38 (2) בתוך כ-12 חודשים ממועד המסירה. פעולת הרישום הינה עבודה טכנית בלבד, אך בפועל יזמים רבים נוטים לשכוח, או לוותר, על טרחה זו, ועל כן, בניינים רבים בישראל אינם רשומים כבית משותף מפאת עצלנות של היזם או עורך דינו. כאמור, מטרת ערבות הרישום הנה להבטיח את רישום הבית המשותף , ולאפשר מינוי של עו"ד נוסף, אשר באפשרותו להשלים את העבודה.
נקפיד על הכנסת סעיף לפיו כל הכסף המתקבל ממכירת דירות החברה היזמית יכנס לחשבון נאמנות סגור וישמש אך ורק את הפרויקט הנדון ולא יאפשר ליזם למנף באמצעותו פרויקטים חדשים ו/או נוספים. חודלים אנו מלעבוד עם יזמים שממאנים בתוקף לתנאי הזה.
במקרים של תמא 38.2:
ה. ערבות חוק מכר בגובה דירה חדשה - כל דייר יקבל ערבות בנקאית שתאפשר לו לרכוש דירה חדשה במקרה שהיזם "ייעלם" או יפר את ההסכם.
ו. דמי שכירות וערבות לתשלום דמי השכירות - בפרויקט מסוג זה כל הדיירים מפונים לכל תקופת הבנייה על חשבון היזם, והיזם הוא זה שמשלם את דמי השכירות וההובלה. לפיכך אנחנו נדאג שתקבלו ערבות לדמי השכירות, שתכסה את עלויות השכירות עד שתקבלו את הדירה החדשה שלכם.